Столичные девелоперы идут на уступки ритейлерам и снижают арендные ставки. Помещения в киевских торговых центрах для магазинов сегмента fashion в первом квартале подешевели на 25-30% по сравнению с таким же периодом прошлого года, сообщили ЛІГАБізнесІнформ в консалтинговой компании JLL. Такая же ситуация характерна и для других сегментов. Например, по данным JLL, для магазинов бытовой техники и электроники площадью до 2 000 кв м за этот же период аренда упала в цене примерно на 20-25%.

Сегодня ставки в киевских торговых центрах для магазинов сегмента fashion площадью 100-150 кв м составляют $50-70 (курс доллара в расчетах может отличаться от рыночного в меньшую сторону), площадью 150-300 кв м — $30-40 за один квадратный метр в месяц. Супермаркеты бытовой техники и электроники площадью до 2 000 кв м за съем помещения платят еще меньше — $15-18 за кв м.

На протяжении последнего года, после начавшейся девальвации гривни, ритейлеры постоянно проводили переговоры с собственниками торговых центров о дополнительных скидках, просили пересчитать ставки по льготному курсу. Это происходит и сейчас. Практически все ТРЦ идут на уступки арендаторам, рассказывает директор департамента торговой недвижимости консалтинговой компании Colliers International (Украина) Наталья Кравец. «Условия сотрудничества обсуждаются с каждой сетью отдельно: это может быть фиксация ставки по курсу 9-10 или 16 грн за доллар в зависимости от успеха ТРЦ и силы бренда», — замечает она.

Данных за апрель пока нет, но, по словам опрошенных ЛІГАБізнесІнформ ритейлеров, подобная тенденция наблюдалась и в апреле. Директор «Балтика Украина» (сети Monton, Mosaic) Максим Чечелев говорит, что торговые центры стараются понимать сложности сетей и идти на уступки. «Все работают на одном рынке, и очевидно, что ритейлеры несут убытки», — подчеркивает Чечелев.

Украинцы испугались цен

Сети вынуждены просить скидки из-за неблагоприятных результатов работы. За первые четыре месяца этого года объемы продаж одежды и обуви в количественном выражении сократились в два с половиной — три раза, рассказал совладелец компании Zeebra (ТМ Butlers, Glossip, Peacocks) Дмитрий Ермоленко. Генеральный директор группы компаний «Ультра» (сети одежды Baldinini, Levi’s, Pierre Cardin, Lagerfeld и Guess) Андрей Макаров сообщил, что сейчас покупатели все более активно переориентируются на недорогие товары. «Цены на одежду выросли в гривне, поскольку вся продукция завозится из-за границы и привязана к курсу доллара», — говорит Макаров. Посетители же оказались не готовы к новым ценникам в киевских магазинах: большая часть из них сейчас совершает покупки только во время распродаж.

В свою очередь девелоперов идти на уступки заставляет растущая вакантность. По данным консалтинговой компании JLL, по итогам I квартала 2015 года она составила 9,2%, что на 3 п.п. больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Собственники торговых центров называют более скромные цифры. «За три месяца этого года вакантность действительно выросла на 5-7% по сравнению с январем-мартом прошлого года», — подтверждает тенденцию совладелец девелоперской компании «XXI Век» Олег Салмин.

Вакантность около 10% — высокий показатель, который существенно давит на финансовые показатели торгового центра, рассказывает эксперт по недвижимости Вадим Зинченко. «Нормальная ситуация наблюдается тогда, когда в объекте пустует 5-7% площадей», — добавляет он.

Количество свободных помещений увеличивается из-за массового закрытия магазинов многими ритейлерами. Сети избавляются от имиджевых и неприбыльных торговых точек. Некоторые компании и вовсе ушли с рынка: одежные бренды Bosco Sport, Esprit, OVS, River Island, обувной Minelli. Например, компания Zeebra c прошлого года закрыла все свои 14 торговых точек Six, I am. «В конце апреля мы отказались от развития сети Peacocks и закрыли свой единственный магазин в столице», — рассказывает Дмитрий Ермоленко. Но, по его словам, компания Zeebra не разрывала соглашение с собственником британского бренда и после стабилизации ситуации в стране магазины Peacocks откроются снова.

Присутствующие на украинском рынке сети открывают новые торговые точки крайне редко: многие просто переносят магазины из неуспешных торговых центров в более новые и посещаемые. Сейчас в столице самыми востребованными являются только три ТРЦ: Ocean Plaza, Sky Mall и Dream Town. Но даже у них появились свободные площади.

В конце марта, по оценкам директоров трех сетей, которые работают в Ocean Plaza, его вакантность составила около 10%. В течение месяца ее удалось существенно снизить, поскольку в центре открылись одежные магазины Mango, Violeta, Rene Lezard, Lerros, а также обувный — Marchesi. 

Ситуация ухудшится

Ритейлеры настроены пессимистично и не ожидают улучшения ситуации до конца этого года. Многие из них сейчас раздумывают над тем, стоит ли заказывать новые коллекции и не закрыть ли свои магазины, признает Дмитрий Ермоленко. «У ритейлеров уже практически не осталось денег для поддержания своей деятельности», — сокрушается он. Экономика страны, а следом за ней и потребительский спрос, не демонстрируют оптимизма. По данным Государственной службы статистики, в январе-марте розничный товарооборот в Украине сократился на 25,6% и составил 103,9 млрд грн, а базовая инфляция за первые четыре месяца этого года составила 25,3%. «Стабилизация ситуации произойдет не ранее осени этого года, а экономика страны начнет восстанавливаться только с 2016-го», — поясняет председатель правления Инвестиционно-трастового банка Александр Подолянко.

Прогнозы аналитиков рынка коммерческой недвижимости также пессимистичны. Вакантность киевских торговых центров в первом полугодии достигнет 10-12%, прогнозирует руководитель департамента стратегического консалтинга компании UTG Виктор Оборский. «Торговые центры могут приглашать на место крупных сетевых арендаторов частников, которые открывают небрендированные магазины», — поясняет он.

Ротация арендаторов сейчас наблюдается во всех киевских торговых центрах, даже в самых успешных, поясняет Максим Чечелев. «Небольшие магазины действительно открываются», — замечает он. Вадим Зинченко добавляет, что привлечение частных предпринимателей может привести к сокращению посещаемости центра, поскольку покупатели, как правило, ориентируются исключительно на сетевые торговые точки. 

Автор — Андрей Коптев, специально для ЛІГАБізнесІнформ